Polski rynek magazynowy pnie się w górę

Polski rynek magazynowy pnie się w górę

O dobrej kondycji polskiego rynku powierzchni magazynowych świadczy wysoki popyt i wysoki poziom podaży. Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield przygotowała raport, będący podsumowaniem III kw. br. na krajowym rynku magazynowym.

Analitycy firmy Cushman & Wakefield przygotowali raport „Marketbeat – polski rynek magazynowy – III kw. 2019 r.”. Dokument zawiera m.in. analizę podaży, aktywności najemców, wskaźnika pustostanów, czynszów oraz prognozę.

Podaż

Raport wykazał, iż od stycznia do września 2019 r. odnotowano ponadprzeciętny poziom podaży, który wyniósł 1,96 mln mkw., czyli wzrost o 38 proc. r/r. Przez wzgląd na tę sytuację, całkowite zasoby rynku magazynowego wzrosły do 17,76 mln mkw. W trzecim kwartale br. deweloperzy sfinalizowali 30 projektów, a ich całkowita powierzchnia wyniosła 868 tys. mkw. Najwięcej powierzchni oddano w regionie Górnego Śląska – 360 tys. mkw. Został tu ukończony m.in. projekt BTS, realizowany przez Panattoni, o powierzchni 210 tys. mkw. Polska Centralna również zajęła wysokie miejsce w rankingu, ponieważ dostarczono tu 152 tys. mkw. Rynek wrocławski także znalazł się na podium – 98 tys. mkw. wraz z końcem września br.

W trakcie realizacji pozostały 64 projekty o łącznej powierzchni 1,82 mln mkw. Niemalże 81 proc. wolumenu inwestycji w budowie było zlokalizowane na pięciu głównych rynkach magazynowych, tzn. najwięcej w regionie Warszawy – 23 proc. tj. 432 tys. mkw, Wrocławia – 19 proc. tj. 337 tys. mkw. oraz Górnego Śląska – 18 proc. tj. 330 tys. mkw. Warto zauważyć, iż mniejsze rynki regionalne cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów. Są to m.in. Bydgoszcz – Toruń, Trójmiasto oraz region Polski Wschodniej. Na tych terenach w budowie pozostaje między 80 a 100 tys. mkw. nowoczesnej przestrzeni magazynowej.

Przeczytaj także:  W ciągu ostatnich 5 lat podwoiła się powierzchnia magazynowa w Polsce

W strukturze inwestycji dominują niezmiennie parki logistyczne, które mają do zaoferowania duże moduły magazynowe typu BIG – BOX i inwestycje typu Build-To-Suit, które realizuje się w oparciu o indywidualne potrzeby najemców. Zauważalne jest również wzrastające zaangażowanie deweloperów w realizacje projektów, które wspomagają logistykę miejską. Oferują one znacznie mniejsze jednostki magazynowe w typie Small Business Unit (o powierzchni między 500 a 1 500 mkw.) wraz z powierzchnią biurową o podwyższonym standardzie wykończenia. To projekty zlokalizowane na obszarach miejskich albo w ich bezpośrednim otoczeniu. Ich rozwój jest uwarunkowany wzrastającą dynamiką branży e-commerce oraz potrzebą skrócenia czasu dostaw w obrębie największych aglomeracji. Cały proces jest wspomagany rozwojem infrastruktury drogowej, która spaja główne szlaki transportowe z centrami miast i obwodnicami.

Aktywność najemców

W III kw. br. zawarto transakcje najmu na 973 tys. mkw., z czego popyt netto wyniósł 650 tys. mkw., co oznacza wzrost o 9 proc. r/r. Około 60 proc. udział w całkowitym popycie miały dwa rynki – warszawski z okolicą (391 tys. mkw.) oraz Górny Śląsk (219 tys. mkw.). Jeśli chodzi o strukturę branżową popytu to najbardziej aktywne były firmy logistyczne (35 proc. udział w wolumenie transakcji najmu). Na kolejnych miejscach znalazły się sieci sklepów (16 proc.), branża motoryzacyjna (10 proc.), firmy z sektora lekkiej produkcji i branży kurierskiej (6 proc.).

Adrian Semaan, konsultant w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych, Cushman & Wakefield, komentuje: „Aktywność najemców pozostaje wysoka, choć popyt w całym 2019 roku raczej nie przekroczy rekordowego poziomu ok. 4 mln mkw. wynajętych w 2017 i 2018 roku. Pierwsze trzy kwartały bieżącego roku wiązały się ze spadkiem zapotrzebowania najemców na duże powierzchnie magazynowe powyżej 20 tys. mkw. przy porównywalnej liczbie transakcji. Popyt całkowity w analizowanym okresie osiągnął poziom 2,77 mln mkw. i był niższy o 5% w ujęciu rok do roku. Wyraźniejszy spadek, o 17%, odnotowano po stronie popytu netto obejmującego nowe umowy i ekspansje (1,83 mln mkw.). Rośnie natomiast udział renegocjacji (941 tys. mkw. tj. 34% popytu ogółem), co jest naturalną konsekwencją wygasania umów zawartych w latach 2014-2016, a więc w okresie, w którym popyt na powierzchnie magazynowe zaczął dynamicznie wzrastać”.

Wskaźnik pustostanów

Wysoki poziom podaży przyczynił się do wzrostu dostępności powierzchni magazynowej w Polsce. Z końcem września br. ok. 1,7 mln mkw. przestrzeni magazynowej pozostało niewynajęte. W związku z tym wskaźnik pustostanów, który wynosił 6,6 proc., wzrósł o 2,1 p.p. w ujęciu rocznym i o 1 p.p. w porównaniu do stanu na koniec I półrocza br. Najwyższy poziom wskaźnika odnotowano na rynku Warszawa – miasto (12,6 proc.), w Trójmieście (10,3 proc.), w Krakowie (9,6 proc.) i w Polsce Centralnej (8,7 proc.), gdzie w ujęciu rocznym odnotowano największy wzrost o 7,2 p.p. Na pozostałych rynkach wskaźnik wahał się w zakresie między 4,1 w okolicach stolicy a 8,3 proc. w regionie Poznania. Z kolei na rynku Polski Zachodniej nie odnotowano dostępnej powierzchni magazynowej. Tu nowe projekty powstają wyłącznie w oparciu o umowy typu pre-let.

Przeczytaj także:  Grupa Nosalowy zdradza, jaki będzie Nosalowy Park Hotel & SPA

Czynsze

W III kw. br. na większości rynków magazynowych w Polsce czynsze bazowe pozostawały na stabilnym poziomie. Najwyższe stawki niezmiennie obowiązują w strefie Warszawa-miasto (4,80 – 5,25 EUR/mkw./m-c za nieduży moduł magazynowy w typie Small Business Unit, zlokalizowany w strefie Warszawa-Okęcie oraz Warszawa-Żerań) i w Krakowie (max. 4,20 EUR/mkw/m-c). W przypadku większych modułów magazynowych w typie BIG-BOX, na pozostałych rynkach (powyżej 2 tys. mkw.), stawki czynszu bazowego są znacznie niższe (2,5 – 3,8 EUR/mkw./m-c).

Najwyższy efektywny czynsz utrzymuje się w strefie Warszawa-miasto (max. 4,5 EUR/mkw./m-c). Z kolei najniższe stawki są możliwe do uzyskania w Poznaniu, w regionie Polski Centralnej i w poszczególnych lokalizacjach w regionie Warszawy (2,1 – 3,2 EUR/mkw./m-c). Według analityków Cushman & Wakefield nadpodaż ma charakter przejściowy, wstrzymała trend wzrostowy, który obserwowany był od początku 2018 r. Jak podkreślają eksperci, nadchodzące miesiące będą dobrą okazją dla najemców, by wynegocjować korzystne warunki wynajmu.

Prognoza

Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield, tłumaczy: „Perspektywy rozwoju rynku magazynowego w kolejnych miesiącach pozostają korzystne. Niższy niż przed rokiem, jednakże wciąż wysoki popyt pozostaje pod silnym wpływem dynamicznego rozwoju handlu internetowego, co w rezultacie przekłada się na dalszy wzrost wolumenu powierzchni logistycznej potrzebnej do obsługi zarówno krajowego rynku e-commerce, jak i zamówień zagranicznych. Aktywni pozostają ponadto najemcy reprezentujący rozwojowe sektory, takie jak: motoryzacyjny, AGD, FMCG i lekkiej produkcji. Powyższe czynniki w połączeniu z konkurencyjnymi czynszami za powierzchnię magazynową i rozwojem sieci drogowej powinny utrzymać rynek na kursie dalszego wzrostu”.

avatar
  Obserwuj  
Informuj o